S kúpnymi zmluvami sa v bežnom živote stretávame pomerne často. Nie vždy si to však uvedomujeme, nakoľko mnohé z nich nemajú písomnú formu. Netreba teda nič čítať ani podpisovať. Dobrým príkladom je nákup v obchode. Vyberiete si želaný tovar (predmet kúpy) a zaplatíme kúpnu cenu. S predávajúcim tak uzatvárate kúpnu zmluvu, ktorej obsah zvyčajne nie je potrebné riešiť. Čo však v prípade ak predávate/kupujete niečo väčšie ako napr. auto, byt alebo pozemok? Alebo ak niekomu dodávate tovar, za ktorý bude zaplatené až neskôr? Risk pre obe strany tu výrazne rastie a s ním aj dôležitosť dobre pripravenej kúpno-predajnej zmluvy. Čo by takáto zmluva mala obsahovať? Na čo si treba dávať pozor, ak sa chcete vyhnúť budúcim sporom, či vymáhaniu pohľadávky? Odpovede nájdete v tomto článku.
Čo je kúpna zmluva?
Kúpna zmluva je dvojstranný právny úkon, na základe ktorého predávajúci odovzdáva kupujúcemu predmet kúpy do jeho vlastníctva a kupujúci sa zaväzuje prevziať ho a zaplatiť zaň dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva je tak jedným z najčastejších spôsobov prevodu vlastníckeho práva k veci. K prevodu vlastníctva však samotná zmluva nestačí, potrebné je aj fyzické odovzdanie veci (pri hnuteľných veciach) alebo zápis do katastra nehnuteľností (pri veciach nehnuteľných).
Predmetom kúpnej zmluvy môžu byť teda hnuteľné aj nehnuteľné veci. O kúpnej zmluve však nemožno hovoriť, ak je jej predmetom zhotovenie veci. V takomto prípade pôjde o zmluvu o dielo. O kúpnu zmluvu nepôjde ani vtedy, ak chýba dojednanie o cene. Typickým znakom kúpnej zmluvy je totiž jej odplatnosť resp. zaplatenie kúpnej ceny v peniazoch, čím sa odlišuje od zmluvy darovacej (bezodplatné odovzdanie veci) alebo zmluvy zámennej (odovzdanie veci výmenou za inú vec).
Podľa akého právneho predpisu sa kúpna zmluva uzatvára?
Kúpna zmluva je komplexne upravená v Občianskom a v Obchodnom zákonníku. Podľa Občianskeho zákonníka uzatvárajú kúpne zmluvy spravidla fyzické osoby – nepodnikatelia a riadia sa ním aj všetky kúpne zmluvy týkajúce sa nehnuteľností. Ustanoveniami Obchodného zákonníka sa naopak riadia kúpne zmluvy medzi podnikateľskými subjektami. Právny predpis, podľa ktorého sa zmluva uzatvára, by mal byť uvedený aj v samotnej kúpnej zmluve. Z príslušného právneho predpisu sa následne odvíjajú práva a povinnosti zmluvných strán a rovnako aj obsah a forma kúpnej zmluvy.
Tu by sme ešte radi dodali, že mnohé práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho nájdeme aj v iných právnych predpisov ako je napr. zákon č. 250/2007 Z. z. o ochrane spotrebiteľa, zákon č. 102/2014 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri predaji tovaru alebo poskytovaní služieb na základe zmluvy uzavretej na diaľku alebo zmluvy uzavretej mimo prevádzkových priestorov predávajúceho a pod. Spotrebiteľským vzťahom sa však v tomto článku nebudeme bližšie venovať.
Kúpna zmluva môže byť uzatvorená písomne, ústne a dokonca aj konkludentne. Avšak, ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, ak to vyžaduje osobitný zákon alebo ak sa tak dohodli zmluvné strany, kúpna zmluva musí byť písomná, inak by bola neplatná.
Aké obsahové náležitosti by mala obsahovať kúpna zmluva?
Pri príprave kúpnej zmluvy je rozhodujúce predovšetkým to, čo kupujete/predávate. Určité obsahové náležitosti nájdeme síce v každej kúpnej zmluve (ide o tzv. podstatné náležitosti kúpnej zmluvy), no mnohé ďalšie je potrebné alebo odporúčané doplniť v závislosti od predmetu kúpy.
Ak si kúpnu zmluvu chcete pripraviť sami, tu je stručný návod ako na to:
- v hlavičke uveďte druh zmluvy (napr. kúpna zmluva na nehnuteľnosť) spolu s právnym predpisom podľa ktorého zmluvu uzatvárate (Občiansky alebo Obchodný zákonník);
- pokračujte označením zmluvných strán (t. j. kupujúci a predávajúci). Pri fyzických osobách uveďte meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu a štátne občianstvo. Pri právnických osobách je zase potrebné uviesť názov, sídlo a identifikačné číslo, ak je pridelené (prípadne iné identifikačné údaje);
- predmet kúpy vymedzte jasne a presne, aby ho nebolo možné zameniť s inou vecou. Obozretní buďte hlavne pri predaji nehnuteľností ako je napr. dom, stavba, pozemok alebo byt. Takýto predmet kúpy musí byť vymedzený v súlade s katastrálnym zákonom (pozri § 42 katastrálneho zákona) a ak ide o byt, relevantný je aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (pozri § 5). V súlade s týmto zákonom je pri predaji bytu potrebné vymedziť napr. aj veľkosť príslušných spoluvlastníckych podielov k pozemku a spoločným častiam bytového domu;
Dobrou praxou je aj poskytnutie podrobných informácií o stave predávanej veci. Zamerať sa tu môžete napr. na to, či je vec nová alebo opotrebovaná, aké sú na nej vady a pod. Pri nehnuteľnostiach sa odporúča spomenúť aj stav meračov energií a pridať prehlásenie o tom, že predávajúci bytu nemá v súvislosti s užívaním bytu žiadne nedoplatky. Štandardne sa používa aj prehlásenie predávajúceho o tom, že vec nie je zaťažená žiadnym právom tretej osoby, alebo prehlásenie kupujúceho o tom, že sa so stavom predávanej veci riadne oboznámil (napr. vykonaním obhliadky).
- jasne popíšte predmet zmluvy (resp. príslušný právny úkon), aby bolo zrejmé, čo ako zmluvné strany zamýšľate. V prípade kúpnej zmluvy pôjde o predaj (odovzdanie) dohodnutej veci predávajúcim a jej kúpu (prevzatie) kupujúcim za podmienok dohodnutých v kúpnej zmluve. Ak je kupujúcich alebo predávajúcich viac, presne vymedzte aj veľkosť ich spoluvlastníckych podielov alebo to, či ide o predaj/kúpu z/do bezpodielového vlastníctva manželov;
- určite si kúpnu cenu a platobné podmienky. Ako cenu môžete uviesť buď priamo určitú sumu, za ktorú vec predávate, alebo odkaz na inú vec/skutočnosť, na základe ktorých bude kúpnu cenu možné určiť. V praxi sa používa napr. odkaz na existujúci znalecký posudok alebo kúpna cenu obdobnej veci. Kúpna cena môže byť v zmluve uvedená aj v cudzej mene. Následne si dojednajte splatnosť platby, resp. to, kedy a ako bude kúpna cena uhradená. Tu sú niektoré často používané formulácie: platba celej sumy v hotovosti (napr. pri odovzdaní veci), zloženie zálohy pri podpise zmluvy s doplatením zvyšnej sumy v určitej lehote (napr. po vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností), platba formou schválenia úveru, platba v splátkach, atď. Ak uprednostňujete platby v hotovosti, upozorňujeme, že tie sú obmedzené horným limitom 15.000,- EUR (pozri § 4 zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti). Z hľadiska právnej istoty však odporúčame realizovať väčšie platby vždy bankovým prevodom, nakoľko tie sa oveľa ľahšie preukazujú. Pri väčších sumách, či zmluvách medzi podnikateľmi, je zároveň dobré ošetriť aj prípadné omeškanie dlžníka (napr. úrokmi z omeškania, odstúpením od zmluvy, právom na náhradu škody atď.);
- pridajte ďalšie relevantné dojednania napr. o spôsobe odovzdania veci a ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, písomne sa dohodnite aj na tom, kto podá návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, či o tom, kto zaplatí príslušné správne poplatky;
- spíšte záverečné ustanovenia. Tie štandardne obsahujú napr. prehlásenie o tom, ktorým zákonom sa budú riadiť vzťahy výslovne neupravené v zmluve; prehlásenie zmluvných strán o tom, že ju uzatvárajú na základe slobodnej vôle; počet originálov kúpnej zmluvy alebo informáciu o tom, ktorým momentom sa zmluva stáva platnou a účinnou.
- uveďte miesto a dátum uzavretia zmluvy.
- pod textom nechajte miesto na vlastnoručné podpisy zmluvných strán. Ak je predmetom zmluvy nehnuteľnosť, podpisy nechajte úradne overiť notárom alebo príslušnou matrikou (overenie podpisov sa nevyžaduje, ak máte zmluvu vyhotovenú vo forme notárskej zápisnice alebo autorizovanú advokátom).
Prečo vám vzorová zmluva z internetu nemusí stačiť?
Príprava jednoduchej kúpnej zmluvy je pomerne častou záležitosťou a vo väčšine prípadov to určite zvládnete aj sami. Bežnou praxou je stiahnuť si vzor kúpnej zmluvy z internetu a upraviť ho podľa vlastných potrieb. V komplexnejších prípadoch (ako je napr. predaj nehnuteľnosti, alebo predaj tovaru väčšej hodnoty) však takýto postup neodporúčame.
Podstatné obsahové náležitosti v takýchto vzoroch síce nájdete, no ak chcete minimalizovať spory v budúcnosti, je lepšie, ak si kúpnu zmluvu dáte vypracovať na mieru. Skúsený advokát vie do zmluvy zahrnúť aj mnohé ďalšie ustanovenia, ktorými výslovne upraví práva a povinnosti oboch strán, čím vám zabezpečí lepší stupeň právnej ochrany.
Pri kúpe nehnuteľností bývajú problematické aj kúpne zmluvy pripravené realitnými kanceláriami. Realitné kancelárie totiž chránia v prvom rade svoje záujmy a záujmy predávajúceho a vy, ako kupujúci, sa tak môžete ocitnúť v nevýhodnom postavení. Aj takúto zmluvu si preto dajte radšej skontrolovať odborníkom.
Riešite vymáhanie pohľadávky alebo iný spor vyplývajúci z kúpnej zmluvy? Poradíme vám ako postupovať! Vyplňte náš kontaktný formulár a my sa vám ozveme s riešením.