V dôsledku rastúcich cien nehnuteľností dopyt po vlastnom bývaní na Slovensku výrazne klesol. Ľudí to viedlo k hľadaniu prijateľnej alternatívy, ktorou je nájom bytu. Z právneho hľadiska ide o inštitút, ktorý predstavuje určité riziká tak pre prenajímateľa ako aj nájomcu. Kým prenajímateľ riskuje hlavne poškodenie svojho majetku, vysoké náklady na energie, či to, že mu nebude zaplatené nájomné, u nájomcu je zase možnosť, že ho prenajímateľ zo dňa na deň vysťahuje. Určitým riešením, ktoré dokáže poskytnúť ochranu obom stranám, je dobre pripravená nájomná zmluva. Tá má pri nájme bytu viacero špecifík, ktoré treba určite poznať, ak sa podobnú zmluvu chystáte uzatvoriť. Čo by nájomná zmluva na byt mala obsahovať? Tu je všetko, čo o nej potrebujete vedieť.
Podľa akého právneho predpisu sa nájomná zmluva na byt uzatvára?
Všeobecná právna úprava nájomnej zmluvy sa nachádza v Občianskom zákonníku (pozri § 663 a nasl.). Ak si však nájomnú zmluvu na byt chcete vypracovať sami podľa nejakého vzoru vedzte, že popri všeobecnej právnej úprave existuje celý rad nájomných vzťahov, ktoré slovenský právny poriadok upravuje osobitnými právnymi predpismi. Osobitne je do určitej miery upravený aj nájom bytu a to v osobitných ustanoveniach o nájme bytu priamo v Obč. zák. a mimo toho aj v zákone č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu. Pri výbere vášho vzoru si preto skontrolujte, či je predmetom danej zmluvy nájom bytu (a nie nejaký iný nájomný vzťah ako napr. nájom nebytového priestoru) a ďalej to, podľa ktorého právneho predpisu bola zmluva vypracovaná.
Čo by mala obsahovať nájomná zmluva na byt podľa Občianskeho zákonníka?
Nájom bytu podľa Obč. zák. vzniká na základe nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi byt do užívania a on mu za to platí nájomné (§685). Zmluvné strany sa na mnohých podmienok nájmu môžu dohodnúť priamo v zmluve. Nájomná zmluva na byt by preto nemala obsahovať len minimum v podobe povinných náležitostí, ale aj iné vyhlásenia a dojednania zmluvných strán šité na mieru konkrétneho nájmu. Tu je zoznam toho, čo by v takejto zmluve malo/mohlo byť zahrnuté:
- druh zmluvy (t. j. nájomná zmluva) spolu s právnym predpisom, podľa ktorého sa uzatvára (t. j. § 685 Občianskeho zákonníka);
- označenie zmluvných strán – t. j. osoby prenajímateľa a nájomcu (prípadne nájomcov, ak ide o spoločný nájom). Pri fyzických osobách sa uvádza meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo, miesto trvalého pobytu a štátne občianstvo; pri právnických osobách názov, sídlo, identifikačné číslo (ak je pridelené), prípadne iné identifikačné údaje. Bežné je na tomto mieste uviesť aj bankové spojenie resp. číslo účtu prenajímateľa;
- predmet nájmu – t. j. byt prenechaný do užívania. Pri jeho identifikácii je potrebné uviesť číslo bytu, číslo poschodia, číslo vchodu, súpisné číslo bytového domu, v ktorom sa byt nachádza, register a číslo parcely, na ktorom je bytový dom postavený, číslo listu vlastníctva nehnuteľnosti, katastrálne územie, obec a okres. V nájomnej zmluve by mal byť uvedený aj opis samotného bytu (napr. počet izieb, podlahová plocha bytu), čo tvorí jeho príslušenstvo, jeho technický stav a to, v akom rozsahu sa prenajíma (celý alebo len jeho časť). Príslušenstvo a zariadenie bytu je možné priložiť k zmluve aj formou prílohy;
- záväzky zmluvných strán – t. j. záväzok prenajímateľa prenechať byt nájomcovi do užívania a záväzok nájomcu platiť prenajímateľovi nájomné ako aj ďalšie úhrady spojené s užívaním bytu;
- doba nájmu – môže byť určitá alebo neurčitá (ak nie je v zmluve uvedená, predpokladá sa, že ide o nájom na dobu neurčitú). Zmluvné strany by si mali upraviť aj to, ako možno zmluvu predĺžiť (napr. dodatkom k zmluve). Nájom bytu na dobu určitú sa totiž končí uplynutím tejto doby. Obnovenie nájomnej zmluvy zo zákona je v prípade nájmu bytu vylúčené;
- nájomné – jeho výška a splatnosť je na dohode zmluvných strán. Obč. zák. však upravuje, v ktorých prípadoch má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného (pozri § 698 Obč. zák.);
- ďalšie úhrady spojené s užívaním bytu (napr. úhrady za dodávky plynu, elektriny, tepla, vody) – nájomná zmluva musí obsahovať ich výšku alebo aspoň spôsob ich výpočtu, zmluvné strany si môžu dohodnúť aj ich splatnosť, ak tak neurobia platia sa spolu s nájomným;
- peňažná zábezpeka (depozit) – ak sa na nej zmluvné strany dohodnú, nájomná zmluva by mala obsahovať jeho výšku, splatnosť ako podmienky jeho použitia na úhradu dlhov a nedoplatkov nájomcu;
- práva a povinnosti zmluvných strán – kým niektoré vyplývajú priamo zo zákona (pozri § 687 – 695 Obč. zák.), mnohé ďalšie sa dajú dohodnúť v zmluve napr. zákaz fajčiť, zákaz držania domácich zvierat, zákaz vykonávať v byte stavebné úpravy, zákaz dať byt (alebo jeho časť) do podnájmu, povinnosť nájomcu umožniť prenajímateľovi pravidelné kontroly bytu (ideálne je dohodnúť aj podmienky takýchto kontrol), povinnosť zmluvných strán spísať na začiatku a na konci nájmu odovzdávací, resp. preberací protokol (dobrou praxou je zahrnúť do neho aj stav meračov energií), povinnosť nájomcu oboznámiť prenajímateľa s prichádzajúcou poštou, povinnosť nájomcu poistiť sa pre prípad spôsobenia škody na prenajatej nehnuteľnosti, atď;
- zabezpečenie nárokov zmluvných strán –strany si môžu dohodnúť zmluvné pokuty pre prípad porušenia niektorej zo svojej povinností;
- skončenie nájmu – okrem uplynutia dojednaného času, možno nájom ukončiť aj písomnou dohodou zmluvných strán alebo písomnou výpoveďou. Dôvody, na základe ktorých môže nájom bytu vypovedať prenajímateľ ustanovuje zákon (pozri § 711 Obč. zák.). Výpovedná lehota je minimálne trojmesačná, prenajímateľ ju však môže predĺžiť.
A čo nájomná zmluva podľa zákona o krátkodobom nájme bytu?
Ak nájomnú zmluvu na byt chcete uzatvoriť podľa zákona o krátkodobom nájme bytu (ďalej len „Zákon“), v porovnaní so zmluvou podľa Obč. zák. očakávajte tieto rozdiely:
- takáto zmluva musí mať písomnú formu (Obč. zák. dovoľuje aj formu zápisnice);
- krátkodobý nájom sa uzatvára vždy na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Nájom môže byť následne predlžený najviac na ďalšie dva roky, a to maximálne dvakrát (maximálna dĺžka krátkodobého nájmu je teda 6 rokov);
- prenajímateľ musí byť registrovaný na daňovom úrade a musí mať pridelené DIČ (pozri § 3 ods. 5 Zákona);
- zákon ustanovuje dôvody výpovede krátkodobého nájmu bytu tak pre prenajímateľa ako aj pre nájomcu (pozri §7 Zákona);
- v prípade skončenia nájmu výpoveďou je výpovedná doba minimálne jeden mesiac resp. 15 dní v zákonom stanovených prípadoch (pozri §7 ods. 3 Zákona);
- právo uplatniť neplatnosť skončenia krátkodobého nájmu na súde má zmluvná strana v lehote dvoch mesiacov odo dňa doručenia výpovede z krátkodobého nájmu bytu alebo odstúpenia od nájomnej zmluvy. Účinky právneho úkonu smerujúceho k skončeniu nájmu nie sú podaním žaloby dotknuté (pri nájomnej zmluve podľa Obč. zák. je lehota trojmesačná a podanie žaloby má odkladný účinok);
- nájomcovi pri skončení nájmu za žiadnych okolností nevzniká právo na bytovú náhradu (porovnaj s § 712 – 712a Obč. zák.).
Dve právne úpravy nájmu bytu môžu byť pre laika metúce. Ak si rozdiely medzi nimi nechcete naštudovať sami, pri koncipovaní nájomnej zmluvy sa obráťte radšej na odborníka. Ten vám najlepšie poradí, čo všetko by vaša zmluva mala obsahovať. Vyhnete sa tak mnohým nedorozumeniam, či dokonca súdnym sporom.
A čo v prípade, ak vám nájomca neplatí nájomné, na ktorom ste sa dohodli v zmluve? Ak na vaše výzvy vôbec nereaguje, bezodkladne pristúpte k vymáhaniu pohľadávky. Ako na to? Kontaktujte nás! Radi vám s celým procesom pomôžeme.