Dražba je jedným z mnohých prostriedkov, ktoré možno využiť v procese vymáhania pohľadávok. V predchádzajúcom článku sme si v krátkosti načrtli priebeh nútenej dražby pri exekúcii predajom hnuteľných vecí. Slovenský právny poriadok však okrem nútenej (exekučnej) dražby pozná aj dražbu dobrovoľnú. Tu si povieme, ako taká dobrovoľná dražba prebieha ako aj to, aké sú jej výhody pri vymáhaní pohľadávok v porovnaní s nútenou dražbou.
Čo je dobrovoľná dražba?
Inštitút dobrovoľnej dražby je upravený v zákone č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách (ďalej len „Zákon o dobrovoľných dražbách“). Podľa § 2 pís. a) Zákona o dobrovoľných dražbách sa dobrovoľnou dražbou rozumie „verejné konanie, ktorého účelom je prechod vlastníckeho práva alebo iného práva k predmetu dražby, konané na základe návrhu navrhovateľa, pri ktorom sa licitátor obracia na vopred neurčený okruh osôb prítomných na vopred určenom mieste s výzvou na podávanie ponúk a pri ktorom na osobu, ktorá urobí najvyššiu ponuku, prejde príklepom licitátora vlastnícke alebo iné právo k predmetu dražby…“ Označenie takejto dražby ako dražba „dobrovoľná“ však nie je úplne presné, nakoľko aj dobrovoľná dražba môže byť núteným procesom a to hlavne vtedy, ak je navrhovateľom dražby záložný veriteľ a vlastníkom draženého predmetu nespolupracujúci dlžník.
Dobrovoľnú dražbu nenariaďuje exekútor!
Na rozdiel od nútenej dražby, ktorá je súčasťou exekučného konania, dobrovoľnú dražbu neorganizuje exekútor ale tzv. dražobník. Dražobníkom môže byť fyzická alebo právnická osoba spĺňajúca podmienky ustanovené zákonom majúca oprávnenie na prevádzkovanie príslušnej živnosti. V určitých situáciách (ak ide napríklad o dražbu majetku územných samosprávnych celkov alebo o majetku štátu) môže byť dražobníkom aj územný samosprávny celok alebo príslušný orgán štátnej správy.
Kedy možno vykonať dobrovoľnú dražbu?
Dobrovoľnú dražbu môže navrhnúť vlastník predmetu dražby, záložný veriteľ (resp. osoba vykonávajúca záložné právo), alebo iná osoba, ktorá je oprávnená navrhnúť vykonanie dražby podľa osobitného zákona. V praxi dobrovoľné dražby navrhujú predovšetkým banky, ak ich dlžníci nedokážu splácať svoje úvery zabezpečené záložným právom na nehnuteľnosť. Na dobrovoľných dražbách sa preto dražia najmä nehnuteľnosti. Nie je to však podmienkou. Zákon o dobrovoľných dražbách ustanovuje, že predmetom dražby môžu byť akékoľvek veci, práva alebo iné majetkové hodnoty vrátane podniku, ktoré sú prevoditeľné a spĺňajú podmienky ustanovené zákonom. Nedovolenými predmetmi sú napríklad cenné papiere, majetok vo výhradnom vlastníctve štátu, obce alebo určených právnických osôb, alebo nehnuteľné veci, ak hodnota zabezpečenej pohľadávky bez jej príslušenstva neprevyšuje 2.000,- Eur.
Dobrovoľná dražba sa vykonáva na základe písomnej zmluvy o vykonaní dražby, ktorú uzatvára navrhovateľ dražby s dražobníkom. Náležitosti zmluvy ustanovuje zákon. V zmluve je potrebné označiť navrhovateľa dražby, dražobníka, predmet dražby, najnižšie podanie, predpokladané náklady dražby a výšku odmeny dražobníka alebo spôsob jej určenia. Prílohou zmluvy je aj písomné vyhlásenie navrhovateľa dražby, že predmet dražby je možné dražiť.
Kto určuje výšku najnižšieho podania?
Ohodnotenie predmetu dražby resp. určenie výšky najnižšieho podania zaisťuje dražobník prostredníctvom znaleckého posudku. Na tieto účely je vlastník alebo osoba, ktorá má predmet dražby v držbe povinná strpieť ohodnotenie daného predmetu ako aj vykonanie jeho obhliadky. V praxi sa ale často stáva, že dlžníci nespolupracujú a nehnuteľnosť alebo iné predmety sprístupniť nechcú. V takýchto prípadoch je možné predmet dražby ohodnotiť aj na základe iných dostupných údajov formou znaleckého odhadu. Tu sa najčastejšie využívajú napríklad staré znalecké posudky s aktualizovanými cenami. Našej spoločnosti sa dokonca podarilo úspešne oceniť aj nehnuteľnosť, kde nebol k dispozícii žiadny predchádzajúci znalecký posudok a to tak, že sme si zo stavebného úradu zabezpečili dispozičné rozdelenie nehnuteľnosti, na základe ktorého vypracoval príslušný znalec znalecký posudok. Výsledkom takéhoto postupu však môže byť nižšia odhadová cena a následne aj nižší výťažok z dražby. Dlžníci si preto svojou nespoluprácou skôr škodia ako pomáhajú. V extrémnych prípadoch sa dokonca môže stať, že prídu napríklad o dom, no dlhu sa aj tak nezbavia, nakoľko sa ho podarí uspokojiť len čiastočne.
Ako prebieha dobrovoľná dražba?
Po získaní ohodnotenia predmetu dražby dražobník určí termín dražby, termíny obhliadok, zabezpečí miesto konania dražby a vypracuje oznámenie o dražbe. Každé oznámenie je dražobník povinný uverejniť v registri dražieb najmenej 15 dní pred otvorením dražby. Túto lehotu možno primerane skrátiť ak sa dražia predmety podliehajúce rýchlej skaze, alebo predĺžiť na 30 dní, ak je predmetom dražby byt, dom, iná nehnuteľnosť, podnik alebo jeho organizačná zložka, alebo ak najnižšie podanie presiahne 16.550,- Eur.
Dobrovoľnej dražby sa môže zúčastniť akákoľvek osoba spôsobilá na právne úkony, ak ju zákon z účasti na dražbe výslovne nevylučuje. Takýto zákaz sa týka napríklad osoby dražobníka, jeho zamestnancov, osôb im blízkym, ale aj dlžníka, manžela dlžníka a podobne (pozri § 5 Zákona o dobrovoľných dražbách).
Podmienkou účasti na dražbe býva aj zloženie dražobnej zábezpeky, výšku ktorej zverejňuje dražobník v oznámení o dražbe. Dražobná zábezpeka nesmie presiahnuť 30% z najnižšieho podania, avšak ani maximálnu možnú sumu 49.790,88 Eur. Ak ju dražobník vyžaduje, účastník dražby je povinný zložiť ju dražobníkovi alebo do notárskej úschovy v lehote uvedenej v oznámení o dražbe v peniazoch alebo vo forme bankovej záruky.
Samotná dražba sa otvára vyvolaním a pokračuje pokým účastníci dražby robia podania. Účastníkovi s najvyšším podaním licitátor udelí príklep, čím sa účastník dražby stáva vydražiteľom. Udelením príklepu je dražba ukončená a vydražiteľ je povinný uhradiť zvyšok dražobnej ceny a to hneď alebo v lehote 30 dní, ak bolo jeho podanie vyššie ako 6.640,- Eur.
Ak sa naopak nepodarí urobiť ani najnižšie podanie, licitátor môže vyvolávaciu cenu znížiť o čiastku dohodnutú v zmluve o vykonaní dražby. Ak ani potom nevzbudí záujem u účastníkov dražby, dražbu ukončí. Navrhovateľ v takomto prípade môže v lehote 10 dní uzatvoriť s dražobníkom zmluvu o vykonaní opakovanej dražby.
Poslednou fázou dobrovoľnej dražby je vyhotovenie zápisnice o vykonaní dražby a v prípade, ak bola dražba úspešná odovzdanie predmetu dražby vydražiteľovi. Priebeh dražby musí byť osvedčený aj notárskou zápisnicou ak ide o dražbu bytu, domu, inej nehnuteľnosti, podniku alebo jeho časti alebo ak najnižšie podanie hnuteľných vecí, práv a iných majetkových hodnôt presiahne sumu 33.193,92 Eur.
Aké sú výhody dobrovoľnej dražby pri vymáhaní pohľadávok?
Dobrovoľné dražby sú pre veriteľov v porovnaní s nútenými (exekučnými) dražbami administratívne jednoduchšie a časovo oveľa rýchlejšie. Je to spôsobené najmä tým, že pri vymáhaní pohľadávky pomocou exekúcie je potrebné mať k dispozícii právoplatný exekučný titul. Ak ho veriteľ má, podáva návrh na začatie exekučného konania a po poverení príslušného exekútora môže dôjsť k speňaženiu hnuteľných alebo nehnuteľných vecí dlžníka na dražbe. Takúto dražbu organizuje exekútor a jej výsledok schvaľuje súd. Nevýhodou tohto zdĺhavého procesu sú aj nemalé finančné náklady a celková neistota pre veriteľa, keďže rýchlosť konania je pre úspešnosť vymoženia pohľadávky často kľúčová.
Pri dobrovoľnej dražbe nie je naopak potrebné žiadne rozhodnutie súdu, stačí ak je v prospech veriteľa zriadené napr. záložné právo k nehnuteľnosti. Celý proces je preto oveľa jednoduchší, rýchlejší a tým aj finančne výhodnejší.
Záver
Na záver možno povedať, že inštitút dobrovoľnej dražby je veľmi účinným prostriedkom na vymáhanie pohľadávok, nakoľko nehnuteľnosti sa na dražbe takmer vždy predajú. Veriteľ si však musí uvedomiť, že ak chce postupovať touto cestou, nestačí mu len splatná pohľadávka ale musí byť zriadené aj príslušné záložné právo. Po vykonaní dobrovoľnej dražby má navyše dlžník právo napadnúť jej platnosť na súde, čo predstavuje určité riziko nielen pre vydražiteľa ale aj navrhovateľa dražby. Od začiatku do konca je preto potrebné postupovať s obrovskou presnosťou a opatrnosťou. Ak sa o inštitút dobrovoľnej dražby ako veriteľ zaujímate, neváhajte nás kontaktovať. Radi sa s vami podelíme o naše bohaté skúsenosti ako aj všetky možnosti využitia dobrovoľnej dražby v procese vymáhania pohľadávok.