Exekúcia predajom nehnuteľností patrí popri exekúcii prikázaním pohľadávky a exekúcii zrážkami zo mzdy k najefektívnejším spôsobom vymáhania pohľadávky pomocou exekúcie. Samotný predaj nehnuteľnosti pri nej organizuje exekútor prostredníctvom dražby v súlade s ustanoveniami Exekučného poriadku. Priebeh takejto dražby sa síce podobá dražbe organizovanej podľa zákona o dobrovoľných dražbách exekučná dražba však podlieha oveľa prísnejším pravidlám, v dôsledku čoho je aj časovo náročnejšia.
Je váš dlžník vlastníkom bytu, domu alebo pozemku? Tu sa dozviete, kedy je voči nemu možné nariadiť exekúciu predajom nehnuteľnosti, ako sa určí vyvolávacia cena, koľko môže trvať samotný predaj, ako aj to, podľa čoho sa rozdelí výťažok dražby (pre úvod do problematiky exekučného konania odporúčame aj náš článok Vymáhanie peňažnej pohľadávky pomocou exekúcie.)
Kedy možno vykonať exekúciu predajom nehnuteľnosti?
Exekučný poriadok podmieňuje vykonanie exekúcie predajom nehnuteľností splnením nasledujúcich podmienok:
- oprávnený veriteľ s predajom nehnuteľnosti označenej v upovedomení o začatí exekúcie súhlasí,
- je preukázané, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného dlžníka,
- povinnému nebola súdom uložená povinnosť zdržať sa prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti v zmysle 134 Exekučného poriadku,
– nejde o tzv. „drobnú exekúciu“, ak sa má dražiť nehnuteľnosť, v ktorej má povinný hlásený trvalý alebo prechodný pobyt. Inými slovami, dražba bytu alebo domu, v ktorom sa dlžník reálne zdržiava nie je zvyčajne možná, ak výška peňažnej pohľadávky bez príslušenstva ku dňu doručenia návrhu na vykonanie exekúcie neprevyšuje 2.000,- EUR. Výnimkou je vymáhanie pohľadávky na výživnom, ktorá sa bez ohľadu na svoju výšku nepovažuje za drobnú exekúciu.
Tu však treba povedať, že súd môže výnimočne schváliť vykonanie exekúcie predajom nehnuteľnosti, v ktorej má dlžník hlásený pobyt, ak sú voči nemu vedené viaceré exekúcie prevyšujúce súhrnne sumu 2.000,- EUR. Exekútor však musí preukázať, že peňažná pohľadávka nemôže byť vymožená iným spôsobom (§ 63 ods. 2-3 Exekučného poriadku).
A čo v prípade, ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve viacerých osôb? Podielové spoluvlastníctvo nie je prekážkou pre nariadenie exekúcie predajom nehnuteľnosti. Spoluvlastník však môže predaju zabrániť, ak do začiatku dražby vyplatí exekútorovi sumu draženého podielu.
Ako sa určí cena draženej nehnuteľnosti?
Na rozdiel od dražby hnuteľných vecí, pri ktorej môže cenu najnižšieho podania určiť exekútor, pri dražbe nehnuteľných veci je exekútor povinný zaobstarať si znalecký posudok. V znaleckom posudku znalec určí nielen všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti, ale aj odhad závad majetku (napr. vecné bremená, záložné práva), ktoré bude musieť vydražiteľ prevziať. Výška najnižšieho podania (vyvolávacia cena) sa potom určí tak, že všeobecná hodnota nehnuteľnosti sa zníži o závady, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie a zvýši o hodnotu práv spojených s nehnuteľnosťou, ktoré vydražiteľ prevezme so započítaním na najvyššie podanie. Nájomné práva, vecné bremená podľa osobitného predpisu (napr. vecné bremeno prístupovej cesty) a záložné právo (ak osobitný predpis neustanovuje inak) vydražiteľ preberá bez započítania na najvyššie podanie.
Ako prebieha exekučná dražba nehnuteľnej veci?
Po určení najnižšieho podania exekútor vyberie termín dražby a informuje o jej konaní prostredníctvom dražobnej vyhlášky (náležitosti ustanovuje § 140 ods. 2 Exekučného poriadku). V dražobnej vyhláške ustanoví aj lehotu na zloženie dražobnej zábezpeky, ktorú sú záujemcovia o kúpu nehnuteľnosti povinní zložiť v hotovosti, šekom, alebo prevodom peňažných prostriedkov na účet exekútora. Výška dražobnej zábezpeky predstavuje polovicu najnižšieho podania.
Samotná dražba sa koná dovtedy, kým dražitelia robia podania, resp. dovtedy kým exekútor neudelí príklep.
Ak sa pri dražbe neurobilo ani najnižšie podanie, dražbu je možné opakovať najskôr po uplynutí 30 dní. Najnižšie podanie sa v takom prípade môže znížiť na tri štvrtiny ceny určenej znaleckým posudkom. Ak je aj opakovaná dražba neúspešná, exekútor môže určiť termín konania tretej dražby a znížiť najnižšie podanie na polovicu ceny určenej znalcom. Pozor, dražbu nehnuteľnosti, v ktorej má dlžník hlásený trvalý alebo prechodný pobyt možno opakovať iba raz! Ak sa nehnuteľnosť nepodarí predať do dvoch rokov od vydania exekučného príkazu, exekútor vydá upovedomenie o ukončení exekúcie predajom nehnuteľnosti.
Podľa čoho sa rozdelí výťažok dražby?
Rozdelenie výťažku dražby ako aj spôsob úhrady jednotlivých nárokov sa realizuje prostredníctvom rozvrhového pojednávania, ktoré uskutočňuje exekútor, ak súd schváli udelenie príklepu vydražiteľovi (súd má na to lehotu 30 dní).
Pohľadávky sa následne uspokoja v nasledujúcom poradí:
„a) trovy exekúcie okrem trov vzniknutých v súvislosti s vedením exekúcie inými spôsobmi exekúcie ako predajom nehnuteľnosti,
- b) nedoplatky výživného na maloleté dieťa splatné ku dňu rozvrhu,
- c) pohľadávky zabezpečené záložným právom podľa poradia rozhodujúceho pre ich uspokojenie
- d) pohľadávka oprávneného vymáhaná v exekúcii, pohľadávky na daniach, poplatkoch, clách, poistnom na zdravotné poistenie, poistnom na sociálne poistenie a príspevkoch na starobné dôchodkové sporenie,
- e) ostatné pohľadávky“ ( 157 ods.1 Exekučného poriadku).
Výsledkom rozvrhového pojednávania je rozvrh výťažku, proti ktorému je možné vzniesť u exekútora námietky v lehote 3 dní od doručenia rozvrhu. Ak sú námietky vznesené, rozvrh výťažku podlieha schváleniu súdu (súd má na to opäť lehotu 30 dní). Ak námietky vznesené nie sú, márnym uplynutím trojdňovej lehoty sa rozvrh výťažku považuje za schválený. Prikázané sumy sa následne poukážu oprávneným osobám. Exekútor ich zvyčajne vyplatí v priebehu 7 dní.
Záver
Ak ste veriteľom, nariadenie exekúcie predajom nehnuteľnosti môže byť pre vás veľmi výhodné. Platí to hlavne vtedy, ak dlžník nemá iné dlhy a k nehnuteľnosti nie je zriadené záložné právo. Ako sme totiž uviedli vyššie, peniaze za predaj nehnuteľnosti sa veriteľom vyplácajú v poradí, v ktorom má pohľadávka záložného veriteľa prednosť. Inými slovami, ak má niekto záložné právo k nehnuteľnosti, peniaze sa vyplatia najskôr tejto osobe a to aj vtedy, ak nie je veriteľom, ktorý podal návrh na začatie exekúcie (to sa stáva najmä pri bankách, ktorých pohľadávky bývajú uprednostnené).
Ďalším rizikom pre veriteľa môže byť aj to, že sa nehnuteľnosť nepodarí vydražiť. V praxi však k takejto situácii dochádza skôr zriedkavo. Ak sa tak stane, ide väčšinou o nehnuteľnosti, ktoré sú špecifické alebo sa nachádzajú na veľmi odľahlom mieste (napr. sklady v nejakej malej dedinke).
Exekúcia predajom nehnuteľnosti je teda pomerne efektívny spôsob vymáhania pohľadávky. Netreba však zabúdať na to, že ide o zdĺhavý a administratívne veľmi náročný proces, ktorý môže trvať aj niekoľko rokov. To pre mnohých veriteľov nie je ideálne.
Ak svoju pohľadávku potrebujete vymôcť rýchlo, určite odporúčame začať cestou mimosúdneho vymáhania pohľadávky. Ak navyše viete, že váš dlžník má majetok, o ktorý nechce prísť, je veľká pravdepodobnosť, že bude motivovaný uhradiť svoje dlhy aj mimosúdne. Najdôležitejšie je však to, že v rámci mimosúdneho vymáhania pohľadávky dokážeme aktivitu vášho dlžníka sledovať a blokovať akékoľvek podozrivé prevody majetku, či zabezpečiť záložné právo k nehnuteľnosti. Takýto postup vám výrazne pomôže aj vtedy, ak bude nakoniec potrebné podať návrh na začiatok exekučného konania.
Chcete vedieť ako postupovať vo vašom konkrétnom prípade? Kontaktujte nás a my vám navrhneme riešenie.